北京
近年来
养老的方式越来越多样
"以房养老"的模式
也逐渐成为热门话题
具有吸引力
但是最近市民岑先生
向新闻坊《同心服务平台》求助
他在多年前签订了一份
“以房养老”的《返租协议》
却摊上事了
岑先生：
我是2018年从老年报的副刊文化生活上看到的，（广告）说的是一个养老社区，有五星级的服务，可以居家养老，会员制的，可以去居住。如果买了会员卡以后不居住，可以每年以年化利率的7% 返租金。
2019年我去看了下，外表确实看起来不错，2019年1月底2月份，我和他签的协议，买了两套共150万。
想住的时候就住
不想住的话
自己付出去的钱还可以再生钱
似乎里外都是赚的
于是岑先生花了150万
办了会员"终身卡"
买下该养老院内两套房屋
25年的所谓"使用权"
真有这样的好事吗？
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在2019年到2022年
岑先生确实也尝到了甜头
岑先生
合同以外，另外签了一个返租金的协议。协议说年化收益7%，150万的话，我每个月是8千多，每年大概获益10万多，它断断续续地付了3年，30多万。
然而，自2022年起
岑先生再也没有拿到1分钱的收益
并且养老院在2023年
通知购房者
要将年化收益从7%变成3%
单方面表示
因疫情原因拒绝支付半年的收益
岑先生
到2022年的时候就不付了，问他原因说是没钱。（记者：22年到23年之间这个7%你拿到过吗？）没有。（记者：150万的7%一年是）10万多一点。（记者：一分钱没拿到？）没有。
到2023年的时候他又提出来返租金按照3%算，还要减免6个月收益，他们单方面发了通知让"购房者" 老年人都去签3%的协议 （记者：你签了吗？）我没签，到现在已经两年多了没收到。
而根据双方签订的《养老合同》
5年内退房的
扣除10%的设施费后
其余"押金"会全部返还
5年至25年内退房的
除了扣设施费以及"部分押金"外
其余押金都能退还
但岑先生提供的聊天记录显示
多位老人申请退房
却没收到合同上承诺的退款
岑先生：
有些老年人不想入住，因为合同里有两个选项，可住可不住。但好多老年人退了房问他要钱也没要到。
岑先生还向记者提供了
福一养老院几栋楼房的房产证照片
上面显示
土地类型是“一类工业用地”
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房产证照片
跟随记者来现场看看
这个所谓的福一养老院
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这个房子什么价格呢？
房子呢一般是一房一价的，像这种我现在带你去看的样板房呢，楼层好，5楼呢，一般总归65万左右。
多少面积呢？
一般都在60个左右。
65万一年？
不是，长期。一般是住到老人百年以后。
它有租吗？
租也有。租的话，南面的是8万，北面的是6万。
养老院内部房间
记者将暗访视频
展示给了法律人士
对方指出了工作人员
在推销时承诺的内容
有明显的法律漏洞
杨邹华
上海申道律师事务所 主任律师
它明确提出来，针对老年人房屋租赁的使用权是25年。按照民法典的明确规定，租赁合同最长期限不得超过20年。超过20年的部分是不受法律保护的。
《民法典》第七百零五条
事实上，福一养老院是一家名字里有"养老院"三个字的公司，并不是真正意义上的养老院，所以民政部门无权监管；没有取得金融牌照，所以也不归银监部门管理；另外，它也没有房屋销售权，更不归房管部门。相关纠纷，只能由市场监管部门受理。
律师称
在这个案例当中
它是打着各个方面的"擦边球”
虽然进入破产程序后，破产管理人会针对福一养老院做整体的接盘，一方面保障里面居住的老年人的养老问题，另一方面也能有效地把这些资产管理起来，不至于这些资产进一步地流失。但对于投资者实际遭受到的损失，律师还是建议当事人可以通过法律手段，保护相关资产不被转移，日后清算时能降低自己的损失。
杨邹华
上海申道律师事务所 主任律师
上海福一养老院已经是失信被执行人了，并且（被）申请了破产清算，没有能力归还老年人的本金。同时，公司的六大股东也成为失信被执行人，有套房甚至在进行流拍。对于这些老年人进行退房的本金，难以取得。
随着退休潮的来临
老龄化进一步加深
养老行业的市场潜力不言而喻
针对养老的各种服务和产品日益完善
同时也要警惕
这当中的骗局和套路
守护好自己的养老钱
如何下好“养老”这盘棋
需要多方的共同努力
记者通过采访也整理出了三点看法
在选择何处养老的时候，首先会要去看的就是养老机构的资质、执照和备案。目前缺乏统一的养老机构查询平台，能够通过关键字搜索，快速获得养老机构的相关信息。搜索渠道的不畅通，信息的不对称，也就导致老百姓难以第一时间 甄别养老机构的合法性。
此外，有关部门也要做好事前、事中的监管。就像商品房的交易，每一套房都有备案流程，对合法 养老床位的销售，也应当建立起备案的制度，把整个销售过程监管起来，这样才能避免有机可趁。
另外，民政部门对养老床位都有补贴的，相关补贴不能一补了之，进一步完善《补贴管理办法》，定期巡查养老机构，尽早发现不合法的苗头。
养老地产发展空间较大，在国内仍属新兴产业，对于民办养老机构政策支持指导的同时，也要保护好养老服务的消费者们的合法权益，助力老人安享幸福万年。
在过去的一周
坊记们一直在路上！
时刻关注着
类似岑先生这样的“急难愁盼”
一起来看看都有哪些？
有你关心的问题、现象吗？
