凡尔赛的“新市区”|河西|北辰|南开|滨海|西青区-欧洲杯足彩官网

结论写在前。

刚需撤退，改善为王。

西青楼市越来越“改善化”。

它的“人设”逐渐夯实。

高端改善看南开、河西，普通改善看西青。

房价自2017年站上2万档后，一直是环城四区中“独一档”的存在。

即便市场下行，也未把它拖下界。

反而愈发凸显了它的优势。

2017年时，西青与环城第二名（当年是北辰），一平米差出3300多。

而现在，西青均价比第二名（津南）贵出近7000元。

价差进一步拉大。

西青卖得好的楼盘，基本都是“改”字辈。

比如绿城水西雲庐、金地水西印、格调松萝花园等。

刚需盘却不走量。

爱情缤纷里搞那么大动静，最高直降47万。

126平米188万起，96平米146万起。

折合单价1万5起。

也没有激起市场多大火花。

原因也在于此。

西青是个典型的“非刚需”市场。

非刚需市场看两样：一是产品力，二是品牌力。

所以，现在西青的主力开发商，都是品牌力和产品力兼具型。

比如金地，再比如绿城、格调。

为什么会这样？

西青的改善属性，是如何造成的？

1）近南开。

南开是“改善大水库”。

二手房成交量，常年位居全市前列。

截至3月12日，南开贝壳二手房本月已认购397套，约占贝壳全市二手房成交的15%。

挂牌量超1.8万套。

足见，改善需求旺盛。

而西青，“怀抱”南开，从区位上已占尽先机。

加之配套成熟。

成了南开外溢的第一承接地。

2）西青教育是短板。

它不像海教园、空港等板块，有学区标签。

西青没有教育优势。

这就导致它吸纳不了刚需、学区需求型客户。

因为刚需看重教育。

但改善可以“1 1”，即一套市区老破小解决学籍，西青一套大房子，用来居住。

这也是为什么西青户籍率环城最低的原因。

截至2022年末，西青区全区常住人口为118.62万人，户籍人口仅为48.43万人。

户籍率不到41%。

综上，不难看出，西青的改善化不是供给造成的，而是需求。

需求支撑房价，也改变楼市格局。

天津“3 1”改善大格局，逐渐成形。

除了市区老牌改善第一梯队（和平、河西、南开）外，西青的改善地位也越来越受到认可。

透露个“场外信息”：

大悦城选址非常苛刻，目前市区也仅有两座，也就是南开大悦城和和平大悦城。

连河东、红桥都没有。

但西青却有。去年12月，位于中北镇的大悦汇已经开业。

知道为什么吗？

原来，他们选址只考虑“3 1”。

也就是：和平、南开、河西，以及西青。

大格局下套着小格局。

西青整体可以划分为三大阵营：

>>梅江、水西，是第一梯队。

地处环内，有自然资源。

这类阵营，能顶到全市天花板级别。

比如，水西云庐都有近2000万的房子；马上，格调初晴要推出4000万的房子。

也难怪被称为富人区。

>>第二阵营是，中北镇（核心区）、大寺、大学城、西营门、滨海高新区（西青）

房价基本在2万或以上。

>>第三阵营，李七庄、张家窝、杨柳青

有改善色彩但不多。杨柳青则是封闭市场。

房价还是1字头。

不可否认，现在西青共识极高。

无论开发商还是买房人，都愿意往西青扎。

马太效应越来越强。

愈发夯实了西青强大的“环城一哥”地位。

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