江苏
过去数十年，学区房价格一直坚挺，特别是有着“超级学区”的学区房，吸引了一大批投资者。
比如青岛曾经巴掌大的“茅草屋”竟然卖出了约6.8万/㎡的高价，究其原因无非是能该房源落户，外加它靠近知名学区。
这几年，这类房子的光环虽然在不断减少，但是他们在楼市依然保有一席之地。不过，那些只有学区价值、没有居住功能的房源，现在正在被市场爆锤。
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01
先来看经开区，目前经开区的学区相对较差。公办能排得上号的，也就锡师附小太湖新城小学，南外国王毕竟属于私立学校，固不在我们考虑的范围之内。
不过，根据无锡经开发布，经开区积极优化教育资源规划布局，高标准推进学校建设，4年多来，投资85亿元，新建、改扩建学校38所，其中已启用学校14所，在建学校11所，启动新建、改扩建学校13所，新增学位4.8万个。
目前已知华东师范大学附属学校无锡太湖湾学校（九年一贯制，暂定名）已经确定落户经开。
此外，去年无锡市经济开发区举行教育事业市区共建合作签约仪式。城北（太湖街道）片区官宣与金桥教育集团合作办学。
眼下，经开区关注度最高的学区房还是苏宁悦城，其距离锡师附小太湖新城校区并不远。
据链家的数据显示，目前苏宁悦城的二手房均价a区26736元/平、c区29965元/㎡、d区30038元/㎡。
三个区域加起来在售231套房源，90天内成交了7套。进入2024年以后，该小区的成交价基本上在2万/㎡
上个月成交一套121㎡的户型，成交价仅20280元/㎡。
苏宁悦城作为早年投资客的标地，目前来看“挤压出货”的情形相对较为严重。
2013年，苏宁悦城a区首开推出92、123、146㎡的户型，均价约1.1~1.2万/㎡，精装标准约3千/㎡。
2016年，无锡房地产迎来一波涨幅。当时的太湖新城，也就是现在的经开区，可以说是苏南的“洼地”。
有不少苏州、南京的投资客盯上了太湖新城。
2016年3月3日的商品房单日成交套数达410套，到3月4日，成交量直接突破了500套，是2009年后7年来的新高。
据悉，当时苏宁悦城售楼处被苏州投资客“围攻”，近400组的客户，等待售楼处开盘。
当时，苏宁悦城卖得是三期的两栋楼，260多套房源，七成客户来自苏州。
仅周六周日两天，没有任何暖场、蓄客的准备，苏宁悦城仅靠自然来访，就成交100多套，成交金额近1亿元，80%房源被苏州人买走。
目前来看，早期入手的朋友还是赚到了，不过对于2021年左右入手的朋友来说，房价降得确实太狠了。
02
锡东新城
锡东新城比较受认可的学区就是锡山实小 天一实验中学，中学尤其受到家长追捧。
不过就在近日，锡东新城“学区房”业主下场砸盘了！
蓝光coco蜜园卖出了一套二手房，户型建面约72㎡，总价119万，折合单价约16528元/㎡。
要知道，2022年同样户型的房源，均价卖到了24393元/㎡，单价降了整整7865元/㎡。
蓝光coco蜜园位于新华路与润锡中路交界处（天一中学西侧）。
目前，蓝光coco蜜园链家均价为21202元/㎡，在售116套房源。
蓝光coco蜜园是蓝光地产进入无锡的首个项目，其前身是 xdg-2013-2号地块，2013年由蓝光地产竞得。
蓝光coco蜜园共有26栋高层住宅，总户数约有2000户，容积率为1.7。可以说项目的占地面积不大，但是住户还是很稠密的。
蓝光coco蜜园作为刚需，产品是十分有竞争力的。气派的小区大门，褐色 米色的外立面质感很棒。
2021年7月，蓝光coco蜜园在诸葛找房上的挂牌均价曾一度飙升到为30934元/㎡！
当时的蓝光coco蜜园，在价格上完全可以跃居第一梯队学区房！
恒大城 近期该项目卖出户型建面约121.04㎡，总价156.9万，折合单价约12962元/㎡。
要知道，2020年前同样户型的房源，均价卖到了20625元/㎡，单价降了整整7663元/㎡。
03
不得不说，这两年国家针对教育公平的确频频发力，也是一直在探索着。
像一线城市（深圳、北京）都在出台过一系列朝着教育公平前进的政策：划片区、教师轮岗、租售同权......
不过，这些探索和实验究竟能否解决好学区房问题？起码从当下的结果来看，收效甚微。
就拿划片区而言，本来是为了调控抑制热门学区房房价上涨，但实际操作下来却很可能却反带动了整个片区的好学区房价格。
还有教师分配轮岗。将原来优质的教育团队打散，也存在着把优秀变为平庸的可能性，有点像吃大锅饭的感觉。
至于租售同权，在当下房地产、土地财政、银行深度捆绑时代，更是几乎是不可能完成的。
教育改革、学区房改革，就像楼市调控一样，大概率会是一个不断被推翻、调整、优化的过程。
以我个人分析，民转公的目的在于保障教育公益属性，实现教育均衡。
如果划学区，又可能加剧“学区热”，在当前的形势下，直接划分1对1的学区可能性不大。
不过可以肯定的是，无锡的民转公也势在必行。届时，无锡的学区房市场或将又迎来巨震。
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